宣城市老飛彩廠區(qū)（興隆中心村）及周邊區(qū)域棚戶區(qū)

     改造項(xiàng)目涉及的被征收房屋補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果公示的通知

宣城市老飛彩廠區(qū)（興隆中心村）及周邊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目涉及的房屋被征收人：

    根據(jù)宣州區(qū)人民政府2019年9月29日頒布的征收公告，宣州區(qū)土地房屋征收事務(wù)管理局依法組織了被征收人投票選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的活動(dòng)，并根據(jù)票選結(jié)果對(duì)我公司下發(fā)了委托評(píng)估的函，委托方將大多數(shù)產(chǎn)權(quán)資料提供到位后，我公司在征收部門、征收實(shí)施單位的陪同下赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了勘察，經(jīng)仔細(xì)測(cè)算，形成了征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估價(jià)格。現(xiàn)根據(jù)住建部《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估辦法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的估價(jià)結(jié)果（含擬用來產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住房?jī)r(jià)格）予以公示，并就相關(guān)事宜說明如下：

    一、房屋征收補(bǔ)償為何要進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

不動(dòng)產(chǎn)征收前需進(jìn)行價(jià)格補(bǔ)償評(píng)估，既是國(guó)際慣例，也是法定程序，國(guó)務(wù)院令第590號(hào)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（2011年1月19日通過并公布）第十九條就明確規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定?！?/span>

二、估價(jià)目的

估價(jià)目的是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的，按規(guī)定表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)結(jié)果所對(duì)應(yīng)的日期，即所估的是房屋何年何月何日的價(jià)格。根據(jù)住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》通知第十條規(guī)定：“估價(jià)時(shí)點(diǎn)為征收決定公告之日”，故本次估價(jià)時(shí)點(diǎn)按照規(guī)定應(yīng)確定為2019年9月29日。

四、價(jià)值定義

被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估進(jìn)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

裝修、附屬物及搬遷費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)等另行補(bǔ)償，不在本次評(píng)估范圍內(nèi)。

五、被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，為何不主張先行評(píng)估

被征收房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，行規(guī)不主張先行評(píng)估，一來是裝修裝飾項(xiàng)目大多較瑣碎，估價(jià)費(fèi)時(shí)費(fèi)力，有盡量不因繁瑣評(píng)估程序影響城市建設(shè)進(jìn)程的考慮，但更多的是出于維護(hù)被征收人利益的考慮。房屋室內(nèi)自行裝修裝飾，除自然老化、使用折舊外，還有裝修裝飾不符合流行的審美時(shí)尚所帶來的價(jià)值貶損，折舊淘汰的速度很快。行規(guī)通常將餐飲、娛樂等行業(yè)的室內(nèi)自行裝修裝飾的折舊年限定為3年，住宅的室內(nèi)自行裝修裝飾的折舊年限通常為5～8年，估價(jià)時(shí)必須按市場(chǎng)的客觀規(guī)律計(jì)算折舊，折舊率會(huì)很高，而協(xié)商補(bǔ)償金額通常會(huì)有一些帶獎(jiǎng)勵(lì)性質(zhì)的超額補(bǔ)償。因此，住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》通知第十四條規(guī)定：“被征收房屋室內(nèi)裝修裝飾價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物質(zhì)等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定”。

六、估價(jià)依據(jù)

  依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于印發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的通知、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、宣城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《貫徹國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施意見》的通知（宣政辦〔2011〕27號(hào)）、宣城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《宣城市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作流程》的通知（宣政辦〔2011〕33號(hào)）等安徽省人民政府和宣城市人民政府頒布的有關(guān)房屋征收政策文件以及本公司調(diào)查、搜集的有關(guān)市場(chǎng)資料，評(píng)估人員實(shí)地勘查所得資料。

七、估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，在本次估價(jià)作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列5項(xiàng)：

1、獨(dú)立、客觀、公正原則

獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。獨(dú)立原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依賴他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和良心進(jìn)行估價(jià)。所謂客觀，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實(shí)際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價(jià)。所謂公正，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心，是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。

2、合法原則

遵循合法原則，首先要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來說有下列幾個(gè)方面：在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。

3、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。它是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。

4、替代原則

替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。

5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)不是求取估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)格，而是求取估價(jià)對(duì)象在某一時(shí)間上的價(jià)格，而這一時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來確定，這一時(shí)點(diǎn)即是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

八、房屋用途、面積和建筑年份的認(rèn)定

根據(jù)住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》通知第九條規(guī)定：“對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估?！?/span>

九、估價(jià)方法的選擇

（一）本次估價(jià)的技術(shù)思路和估價(jià)方法

住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于印發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的通知第十三條規(guī)定：“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估辦法進(jìn)行適應(yīng)性分析，選用其中一種或多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

可以同時(shí)選用兩種以上方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析如下：

常用的估價(jià)方法一般為市場(chǎng)比較法、成本法、收益法和假設(shè)開發(fā)法。

所謂市場(chǎng)比較法，是指將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求圈內(nèi)，并在區(qū)位、用途、規(guī)模、檔次、樓層、朝向、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。

征收估價(jià)能夠采用市場(chǎng)比較法的，應(yīng)優(yōu)先適用市場(chǎng)比較法，因?yàn)槠涔纼r(jià)結(jié)果便于大家理解和接受。市場(chǎng)比較法的適用前提，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求在距估價(jià)時(shí)點(diǎn)1年內(nèi)，類似房地產(chǎn)的可比實(shí)例的數(shù)量要達(dá)到估價(jià)規(guī)范要求的3宗以上，且在交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素這四項(xiàng)中，每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格不得超過20％，綜合調(diào)整不得超過30％。超過這些修正系數(shù)，說明不屬于類似房地產(chǎn)，已經(jīng)不具備采用市場(chǎng)比較法的前提條件。

根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，老飛彩廠區(qū)（興隆中心村）及周邊棚改區(qū)住宅大多數(shù)為2層至3層自建住宅，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)沒有足夠的類似房地產(chǎn)成交實(shí)例，故不采用市場(chǎng)比較法估價(jià)。

評(píng)估對(duì)象可以在市場(chǎng)上出租，產(chǎn)生相應(yīng)的收益，因此可采用收益法估價(jià)。

依據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)結(jié)合相關(guān)規(guī)定，在無其他估價(jià)方法可以選用時(shí)，才選用成本法，顯然，本次評(píng)估不適用于成本法。

住建部頒發(fā)的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》規(guī)定選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估的前提是被征收房屋屬于在建工程，本次委托評(píng)估的房屋均系已經(jīng)建成的現(xiàn)房，受毗鄰房產(chǎn)的影響以及城市規(guī)劃的嚴(yán)格控制，實(shí)際上也無法采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

（二）估價(jià)方法的定義

收益法，是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

十、被征收房屋補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格

十一、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房?jī)r(jià)格

根據(jù)住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于印發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條的規(guī)定——“被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致”，價(jià)格估算的時(shí)點(diǎn)與征收補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)時(shí)點(diǎn)必須一致才公平。

依據(jù)委托方提供的征收安置方案，征收人提供的安置房為“茂盛錦苑擴(kuò)區(qū)”，估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，結(jié)合估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分分析后，確定茂盛錦苑擴(kuò)區(qū)安置房均價(jià)為4000元/平方米。

  十二、估價(jià)人員

  專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師楊莉、吳曉民赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了查勘，專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師楊莉、吳曉民具體承擔(dān)本次估價(jià)工作。估價(jià)師均與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系和偏見，特此聲明。

  十三、估價(jià)結(jié)果公示的目的

  根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價(jià)結(jié)果公示期為七天（2019年10月22 日～2019年10月28日），請(qǐng)予以審閱。公示的目的，就是請(qǐng)大家監(jiān)督我們的工作，請(qǐng)征收雙方審查估價(jià)結(jié)果是否符合市場(chǎng)行情（有無低估、高估情形，有沒有偏向一方當(dāng)事人而損害另一方當(dāng)事人的情形），對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的確定是否符合有關(guān)規(guī)定，是否公平公正（如相同的房屋是否存在有的按市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，有的卻高于市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估等情形），工作有無其他疏漏等。

對(duì)公示期內(nèi)，請(qǐng)被征收人、征收人先對(duì)照有關(guān)法規(guī)、政策和同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情仔細(xì)逐一審核。征收雙方對(duì)我公司的公示估價(jià)結(jié)果審查后，如對(duì)我公司的估價(jià)結(jié)果有異議，請(qǐng)各位被征收人于2019年10月25 日上午（9：30開始）攜帶有關(guān)資料到宣城市老飛彩廠區(qū)（興隆中心村）及周邊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目辦公室，我公司的估價(jià)人員屆時(shí)將根據(jù)你們的要求赴現(xiàn)場(chǎng)解答征收估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過程。如果公示的估價(jià)結(jié)果確有漏項(xiàng)或錯(cuò)誤，我公司將依據(jù)實(shí)事求是原則及時(shí)糾正。如果有人當(dāng)天因故不能到場(chǎng)咨詢或質(zhì)詢，可在2019年10月28日前通過征收實(shí)施單位的工作人員或委托2019年10月25日上午到場(chǎng)的鄰居轉(zhuǎn)達(dá)本戶的書面意見。

十四、程序告知

公示期滿后，我公司將對(duì)每戶出具正式估價(jià)報(bào)告。如果屆時(shí)對(duì)估價(jià)結(jié)果仍有異議，自收到估價(jià)報(bào)告之日起10日內(nèi)，可向我公司書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，我公司自收到估價(jià)復(fù)核申請(qǐng)之日起10日內(nèi)給予答復(fù)；改變估價(jià)結(jié)果的重新出具估價(jià)報(bào)告，維持原估價(jià)結(jié)果的，出具書面通知。

征收當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)復(fù)核結(jié)果報(bào)告之日起10日內(nèi)，可向政府征收主管部門申請(qǐng)安排房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)進(jìn)行技術(shù)鑒定。技術(shù)鑒定認(rèn)為不存在問題的維持估價(jià)結(jié)果，認(rèn)為有問題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

以上為依法維權(quán)程序，大家可以選擇處理。本公司作為以客觀、中立、公平、公正為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)理念的中介機(jī)構(gòu)，無損害廣大被拆遷人利益的主觀故意。被征收人可通過上述合法維權(quán)渠道解決問題。

特此通知     

                                 安徽國(guó)嘉房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司

                                        二0一九年十月二十一日