宣城市方家沖及其周邊區(qū)域棚戶區(qū)改造項(xiàng)目涉及

的被征收非住宅房屋補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果公示的通知

 

宣城市方家沖周邊區(qū)域棚戶區(qū)改造項(xiàng)目涉及的非住宅房屋被征收人：

    根據(jù)宣州區(qū)人民政府2018年7月30日頒布的征收公告，宣州區(qū)土地房屋征收事務(wù)管理局依法組織了被征收人投票選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的活動(dòng)，并根據(jù)票選結(jié)果于2018年8月15日對(duì)我公司下發(fā)了委托評(píng)估的函，委托方將大多數(shù)產(chǎn)權(quán)資料提供到位后，我公司在征收部門(mén)、征收實(shí)施單位的陪同下赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了勘察，經(jīng)仔細(xì)測(cè)算，形成了征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估價(jià)格。現(xiàn)根據(jù)住建部《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估辦法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的估價(jià)結(jié)果予以公示，并就相關(guān)事宜說(shuō)明如下：

    一、房屋征收補(bǔ)償為何要進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

　　不動(dòng)產(chǎn)征收前需進(jìn)行價(jià)格補(bǔ)償評(píng)估，既是國(guó)際慣例，也是法定程序，國(guó)務(wù)院令第590號(hào)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（2011年1月19日通過(guò)并公布）第十九條就明確規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定?！?/span>

二、估價(jià)目的

估價(jià)目的是為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。

三、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)結(jié)果所對(duì)應(yīng)的日期，即所估的是房屋何年何月何日的價(jià)格。根據(jù)住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》通知第十條規(guī)定：“估價(jià)時(shí)點(diǎn)為征收決定公告之日”，故本次估價(jià)時(shí)點(diǎn)按照規(guī)定應(yīng)確定為2018年7月30日。

四、價(jià)值定義

被征收房屋價(jià)值（僅指受委托評(píng)估的房屋及分房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)值，不含裝修、附屬物及搬遷費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等），是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估進(jìn)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

五、公示價(jià)格不含被征收房屋室內(nèi)裝修裝飾的補(bǔ)償金額

住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》通知第十四條規(guī)定：“被征收房屋室內(nèi)裝修裝飾價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物質(zhì)等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定”。

裝修、附屬物及搬遷費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等另行補(bǔ)償，不在本次評(píng)估范圍內(nèi)。

六、估價(jià)依據(jù)

　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于印發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的通知、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、宣城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《貫徹國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施意見(jiàn)》的通知（宣政辦〔2011〕27號(hào)）、宣城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《宣城市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作流程》的通知（宣政辦〔2011〕33號(hào)）、宣城市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《宣城市房屋征收市場(chǎng)化安置暫行辦法的通知（宣政辦〔2015〕9號(hào)）、宣城市人民政府辦公室關(guān)于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋征收市場(chǎng)化安置暫行辦法（試行）的補(bǔ)充通知（宣政秘辦〔2016〕92號(hào)）、關(guān)于印發(fā)宣城市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有工業(yè)土地使用權(quán)及地上房屋征收評(píng)估、補(bǔ)償操作指引的通知（宣征管辦〔2018〕10號(hào)）等有關(guān)房屋征收政策文件以及本公司調(diào)查、搜集的有關(guān)市場(chǎng)資料，評(píng)估人員實(shí)地勘查所得資料。

七、估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，在本次估價(jià)作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列5項(xiàng)：

1、獨(dú)立、客觀、公正原則

獨(dú)立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則。獨(dú)立原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依賴他人、不受他人束縛的獨(dú)立機(jī)構(gòu)；要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系；要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中不應(yīng)受外部因素的影響，不屈從于外部壓力，完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和良心進(jìn)行估價(jià)。所謂客觀，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不帶著自己的好惡、情感和偏見(jiàn)，完全從實(shí)際出發(fā)，按照事物的本來(lái)面目去估價(jià)。所謂公正，是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員在估價(jià)中應(yīng)公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心，是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。

2、合法原則

遵循合法原則，首先要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。遵循合法原則，具體來(lái)說(shuō)有下列幾個(gè)方面：在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。

3、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。它是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。

4、替代原則

替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。

5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)不是求取估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)格，而是求取估價(jià)對(duì)象在某一時(shí)間上的價(jià)格，而這一時(shí)間不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須依據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這一時(shí)點(diǎn)即是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

八、房屋用途、面積和建筑年份的認(rèn)定

根據(jù)住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》通知第九條規(guī)定：“對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估?！?/span>

九、估價(jià)方法的選擇

（一）本次估價(jià)的技術(shù)思路和估價(jià)方法

住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于印發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的通知第十三條規(guī)定：“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估辦法進(jìn)行適應(yīng)性分析，選用其中一種或多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估，工業(yè)房地產(chǎn)或在沒(méi)有其他方法可選時(shí)，可采用成本法評(píng)估。

1、采用收益法評(píng)估商業(yè)房和辦公房?jī)r(jià)值

商業(yè)房和辦公房為收益性房地產(chǎn)，此類房屋可以在市場(chǎng)上出租，產(chǎn)生相應(yīng)的收益，可采用收益法估價(jià)。

根據(jù)評(píng)估對(duì)象相關(guān)權(quán)屬資料及房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，結(jié)合估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的估價(jià)對(duì)象實(shí)物現(xiàn)狀，近期內(nèi)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈，區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、用途、土地出讓使用年限等相同或相近的類似存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)較少，市場(chǎng)交易案例缺乏，而新建商業(yè)房和辦公房與被征收房屋的區(qū)域因素狀況、個(gè)別因素狀況和權(quán)益狀況差別較大，修正系數(shù)已經(jīng)超過(guò)了國(guó)家估價(jià)技術(shù)規(guī)范允許的修正范圍，不適合選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。

本次委托評(píng)估的房屋均系已經(jīng)建成的現(xiàn)房，受毗鄰房產(chǎn)的影響以及城市規(guī)劃的嚴(yán)格控制，也不宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。

依據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)結(jié)合相關(guān)規(guī)定，在無(wú)其他估價(jià)方法可以選用時(shí)，才選用成本法，顯然，本次評(píng)估不適用于成本法。

綜上所述，采用收益法評(píng)估商業(yè)房和辦公房?jī)r(jià)值。

2、采用成本法評(píng)估工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及宣城市房屋征收管理辦公室、宣城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、宣城市國(guó)土資源局、宣城市城鄉(xiāng)規(guī)劃局聯(lián)合發(fā)（宣征管辦〔2018〕10號(hào)）文件《關(guān)于印發(fā)宣城市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有工業(yè)土地使用權(quán)及地上房屋征收評(píng)估、補(bǔ)償操作指引的通知》，采用成本法評(píng)估工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。

（二）估價(jià)方法的定義

收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

十、被征收房屋補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格

　　（一）商業(yè)房評(píng)估價(jià)格

1、梅溪路沿街商業(yè)房單價(jià)：?jiǎn)螌由虡I(yè)房單價(jià)28500元/㎡（2層商業(yè)房均價(jià)18500元/㎡）；

2、寶城路沿街單層商業(yè)房單價(jià)：從建安綜合樓起自東向西遞減，東側(cè)第1間28500元/㎡，從東往西視其位置、平面布局等因素每間依次遞減不少于100元/㎡。寶城路其他商業(yè)房視其具體位置及商業(yè)氛圍、平面布局等因素另行做減價(jià)修正，并在分戶報(bào)告中詳述。

（二）辦公房評(píng)估價(jià)格：

1、混合結(jié)構(gòu)辦公房評(píng)估單價(jià)：7600元/㎡

2、磚木結(jié)構(gòu)辦公房評(píng)估單價(jià)：7400元/㎡

3、上述價(jià)格為權(quán)屬記載國(guó)有土地上的房產(chǎn)和土地用途均為辦公房的價(jià)格，對(duì)不滿足上述條件的，在分戶報(bào)告中依據(jù)不同情況修正評(píng)估結(jié)果。

（三）工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格

1、建筑物價(jià)格

建筑結(jié)構(gòu)	重置單價(jià)（元/㎡）	成新率	評(píng)估價(jià)格（元）
鋼筋混凝土	1943	90%-95%	＝重置單價(jià)×成新率×建筑面積
	1796
磚混	1650	85%-95%
	1431
磚木	1358	80%-90%
	1212

注：工業(yè)房地產(chǎn)建筑結(jié)構(gòu)、層高等差別較大，折舊也不盡相同，在出具分戶評(píng)估時(shí)將依據(jù)特殊建筑物的具體情況進(jìn)行修正并一一列示其價(jià)格。

2、土地價(jià)格

（1）宣城市工業(yè)一級(jí)出讓土地基準(zhǔn)地價(jià)320元/㎡　

（2）因各宗地的土地出讓剩余年限、區(qū)域因素、個(gè)別因素、容積率、開(kāi)發(fā)程度均不相同，因此在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上修正得出的結(jié)果也不相同，在分戶報(bào)告中予以列示宗地評(píng)估價(jià)格。

　　十一、估價(jià)人員

　　專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師楊莉、吳曉民赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了查勘，專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師楊莉、吳曉民具體承擔(dān)本次估價(jià)工作。估價(jià)師均與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系和偏見(jiàn)，特此聲明。

　　十二、估價(jià)結(jié)果公示的目的

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，估價(jià)結(jié)果公示期為七天（2018年10月8日～2018年10月14日），請(qǐng)予以審閱。公示的目的，就是請(qǐng)大家監(jiān)督我們的工作，請(qǐng)征收雙方審查估價(jià)結(jié)果是否符合市場(chǎng)行情（有無(wú)低估、高估情形，有沒(méi)有偏向一方當(dāng)事人而損害另一方當(dāng)事人的情形），對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的確定是否符合有關(guān)規(guī)定，是否公平公正（如相同的房屋是否存在有的按市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，有的卻高于市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估等情形），工作有無(wú)其他疏漏等。

對(duì)公示期內(nèi)，請(qǐng)被征收人、征收人先對(duì)照有關(guān)法規(guī)、政策和同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情仔細(xì)逐一審核。

估價(jià)結(jié)果必須依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)客觀情況得出，這與協(xié)議金額可以依法給予獎(jiǎng)勵(lì)和適當(dāng)補(bǔ)助不同，因?yàn)榍罢卟荒茉诜ㄒ?guī)政策和市場(chǎng)狀況以外有過(guò)多的偏離，而談判則是民事合意，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)即可。估價(jià)的任務(wù)是站在中立的立場(chǎng)上，客觀揭示估價(jià)對(duì)象在正常的市場(chǎng)條件下，最可能成交的價(jià)格或價(jià)值，供征收雙方簽訂協(xié)議時(shí)參考，估價(jià)結(jié)果只能是依法必須補(bǔ)償?shù)轿坏姆课菁捌湔加梅秶鷥?nèi)的土地使用權(quán)的價(jià)格或價(jià)值，估價(jià)結(jié)果高于或低于市場(chǎng)價(jià)格，征收人或被征收人任何一方提出異議就會(huì)被房地產(chǎn)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定結(jié)論推翻。征收雙方對(duì)我公司的公示估價(jià)結(jié)果審查后，如對(duì)我公司的估價(jià)結(jié)果有異議，請(qǐng)各位被征收人于2018年10月12日上午（9：30開(kāi)始）攜帶有關(guān)資料到石板橋居委會(huì)會(huì)議室，我公司的估價(jià)人員屆時(shí)將根據(jù)你們的要求赴現(xiàn)場(chǎng)解答征收估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。如果公示的估價(jià)結(jié)果確有漏項(xiàng)或錯(cuò)誤（如單價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格等），我公司將依據(jù)實(shí)事求是原則及時(shí)糾正。如果有人當(dāng)天因故不能到場(chǎng)咨詢或質(zhì)詢，可在2018年10月14日前通過(guò)征收實(shí)施單位的工作人員或委托2018年10月12日上午到場(chǎng)的鄰居轉(zhuǎn)達(dá)本戶的書(shū)面意見(jiàn)。

十三、程序告知

公示期滿后，我公司將對(duì)每戶出具正式估價(jià)報(bào)告。如果屆時(shí)對(duì)估價(jià)結(jié)果仍有異議，自收到估價(jià)報(bào)告之日起10日內(nèi)，可向我公司書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，我公司自收到估價(jià)復(fù)核申請(qǐng)之日起10日內(nèi)給予答復(fù)；改變估價(jià)結(jié)果的重新出具估價(jià)報(bào)告，維持原估價(jià)結(jié)果的，出具書(shū)面通知。

征收當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)復(fù)核結(jié)果報(bào)告之日起10日內(nèi)，可向政府征收主管部門(mén)申請(qǐng)安排房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)進(jìn)行技術(shù)鑒定。技術(shù)鑒定認(rèn)為不存在問(wèn)題的維持估價(jià)結(jié)果，認(rèn)為有問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

以上為依法維權(quán)程序，大家可以選擇處理。本公司作為以客觀、中立、公平、公正為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)理念的中介機(jī)構(gòu)，無(wú)損害廣大被拆遷人利益的主觀故意。被征收人可通過(guò)上述合法維權(quán)渠道解決問(wèn)題。

特此通知 　　　　

 　　　　

　　　　　　　　　　　　　安徽國(guó)嘉房地產(chǎn)土地評(píng)估有限公司

                                 二0一八年十月八日