關(guān)于宛溪河二期C2、C3地塊周邊棚戶區(qū)改造項目國有土地范圍內(nèi)房屋征收補(bǔ)償評估結(jié)果公示的

                                       通知

 

 

宣城市宛溪河二期C2、C3地塊周邊棚戶區(qū)改造項目國有土地范圍內(nèi)的房屋被征收人:

根據(jù)宣州區(qū)人民政府2018年7月30日頒布的宣區(qū)政秘【2018】153號征收決定公告，宣州區(qū)土地房屋征收事務(wù)管理局依法組織了被征收人投票選擇估價機(jī)構(gòu)的活動，并根據(jù)票選結(jié)果對我公司下發(fā)了委托評估的函，委托方將大多數(shù)產(chǎn)權(quán)資料提供到位后，我公司在征收部門、征收實(shí)施單位的陪同下分幾次赴現(xiàn)場進(jìn)行了勘察，經(jīng)仔細(xì)測算，形成了征收補(bǔ)償?shù)脑u估價格。現(xiàn)根據(jù)住建部《國有土地上房屋征收補(bǔ)償評估辦法》的有關(guān)規(guī)定，對補(bǔ)償價格的估價結(jié)果予以公示，并就相關(guān)事宜說明如下：

一、估價目的

目的是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。

 二、估價時點(diǎn)

估價時點(diǎn)是指估價結(jié)果所對應(yīng)的日期，即所估的是房屋何年何月何日的價格。根據(jù)住建部建房[2011]77號關(guān)于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第十條規(guī)定：“估價時點(diǎn)為征收決定公告之日，即 2018年7月30日為估價時點(diǎn)”。

三、價值定義

被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

四、估價依據(jù)

依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部建房[2011]77號關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、安徽省人民政府和宣城市人民政府頒布的有關(guān)房屋征收政策文件以及估價委托書、本公司調(diào)查、搜集的有關(guān)市場資料，評估人員實(shí)地勘查所得資料。

五、估價原則

房地產(chǎn)估價總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，在本次估價作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列5項：1、獨(dú)立、客觀、公正原則 2、合法原則

3、最高最佳使用原則 4、替代原則 5、估價時點(diǎn)原則

六、房屋用途、面積和建筑年份的認(rèn)定

根據(jù)住建部建房[2011]77號關(guān)于《國有土地上房屋征收評估辦法》通知第九條規(guī)定：“對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對于未登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估?！?/span>

七、估價方法的選擇

（一）本次估價的技術(shù)思路和估價方法

住建部建房[2011]77號關(guān)于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知第十三條規(guī)定： “注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估辦法進(jìn)行適應(yīng)性分析，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。

本次估價范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)證書上予以確認(rèn)的房屋用途分為商業(yè)、商住，住宅三種；絕大多數(shù)系多層的商業(yè)、商住和住宅性質(zhì)房地產(chǎn)，具體分析如下：

1、對于商業(yè)、商住性質(zhì)的房地產(chǎn)：根據(jù)市場調(diào)查，近期內(nèi)與估價對象處于同一供需圈，區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、用途、土地出讓使用年限等相同或相近的類似存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動較少，市場交易案例缺乏，而新建商業(yè)房由于建筑結(jié)構(gòu)特別是土地出讓年限與被征收房屋的區(qū)別較大，修正系數(shù)已經(jīng)超過了國家估價技術(shù)規(guī)范允許的修正范圍，不適合選用市場比較法進(jìn)行評估；對此類非住宅房屋，從估價理論上看，可以采用成本法估價，但成本法估價的結(jié)果一般相對市場價格要偏低，不符合國務(wù)院行政法規(guī)要求的公平補(bǔ)償原則，在有其他估價方法可用的前提下，本次評估不打算采用成本法估價。

估價對象屬宣城市東市區(qū)區(qū)域、宛溪南路臨街商業(yè)、商住房，該區(qū)域已形成一定的商業(yè)氛圍，對外出租則具有明顯的收益特征，未出租的房屋也可以推算其客觀收益，屬于收益性房地產(chǎn)，適合采用收益法估價。

2、對于住宅房：

A、套式住宅：周邊地區(qū)已建成的住宅房地產(chǎn)眾多，根據(jù)市場調(diào)查，近期內(nèi)與估價對象處于同一供需圈，用途相同的類似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動較為頻繁，市場交易案例相對較多，適合選用市場比較法進(jìn)行評估。

B、非套式住宅：此類房屋市場交易較少，不宜采用市場法評估，也不宜采用成本法評估。該類房若對外出租則也具有明顯的收益特征，屬于收益性房地產(chǎn)，適合采用收益法估價。

（二）估價方法的定義

1、收益法，是指預(yù)計估價對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

2、市場比較法，是指將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

八、宛溪河二期C2、C3區(qū)域評估結(jié)果匯總?cè)缦拢?/span>

 

（一）第一：住宅部分

1、1-3層套式住宅各樓層單價（不含裝潢價格、元/平方米）

一層	7580
二層	7650
三層	7560

2、1-4層套式住宅各樓層單價（不含裝潢價格、元/平方米）

一層	7580
二層	7650
三層	7700
四層	7550

3、1-5層套式住宅各樓層單價（不含裝潢價格、元/平方米）

一層	7580
二層	7650
三層	7700
四層	7680
五層	7540

4、1-6層套式住宅各樓層單價（不含裝潢價格、元/平方米）

一層	7580
二層	7650
三層	7700
四層	7680
五層	7630
六層	7500

均價：7623元/平方米。

5、C2地塊磚混結(jié)構(gòu)的非套式住宅評定單價為7500元/平方米，磚木結(jié)構(gòu)的非套式住宅評定單價為7300元/平方米。

6、C3船廠地塊的磚混結(jié)構(gòu)的非套式住宅評定單價為7100元/平方米，磚木結(jié)構(gòu)的非套式住宅評定單價為6900元/平方米。

7、需要特別說明：

對于該區(qū)域內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)、外觀、成新、配套和環(huán)境等相對特別較好的住宅，作分戶報告時價格再作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

（二）第二：沿街商業(yè)房（不含裝潢價格）

1、中山東路沿街商業(yè)房：單層門面41500元/平方米,1-2層25000元/平方米。

2、宛溪路沿街商業(yè)房一層均價34500元/平方米。

3、第二層產(chǎn)權(quán)登記為商業(yè)面積偏小非獨(dú)立使用功能的商業(yè)房評定的為8500元/平方米。其他二層以上面積較大、使用功能較好的商業(yè)房的估算均價為9000元/m²左右，特別商業(yè)體單獨(dú)評估。

3、 需要特別說明：

（1）以上一層門面的單價是指該門面進(jìn)深在10米以內(nèi)，若

進(jìn)深超10米需作價格修正調(diào)整。

（2）以上一層商業(yè)房價格是指土地性質(zhì)為國有出讓前提下的市場價值,若土地性質(zhì)為國有劃撥商業(yè)用地，作分戶報告時價格需作修正調(diào)整。

（3）產(chǎn)權(quán)登記為商業(yè)的沿街上下兩層房屋以及沿街登記為商住上下兩層房屋，考慮辦證歷史原因，均價可參照該區(qū)域1-2層商業(yè)房評估，不再安置。登記為商住，所有權(quán)人堅持要求按照登記的商住用途予以補(bǔ)償安置的，底層參照該區(qū)域單層商業(yè)房評估，二樓住宅參照該區(qū)域非套式住宅價格。

（三）第三：工業(yè)企業(yè)部分

工業(yè)企業(yè)征收評估，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》以及《宣城市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有工業(yè)土地使用權(quán)及地上房屋征收評估、補(bǔ)償操作指引》等有關(guān)規(guī)定，根據(jù)房屋現(xiàn)狀不同一般采用成本法據(jù)實(shí)評估。

 (四)第四部分：安置房價格

宛溪河二期C2、C3地塊擬就近安置在綠寶嘉園小區(qū)以北、宛溪北路以西區(qū)域，18層的均價7107.78元/m²，28層的均價7183.57 元/m²，33層的均價7239.09元/m²；若安置房與上面公示的樓層不一致再此基礎(chǔ)上進(jìn)行評估修正。

九、估價人員

專職注冊房地產(chǎn)估價師陳良清、陳樹民、施燕玲赴現(xiàn)場進(jìn)行了查勘，專職注冊房地產(chǎn)估價師陳良清、陳樹民、施燕玲具體承擔(dān)本次估價工作。估價師均與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系和偏見，特此聲明。

十、估價結(jié)果公示的目的

依據(jù)原有關(guān)規(guī)定，估價結(jié)果公示期為七天，本次估價公示期從2018年8月28日～2018年9月3日，請予以審閱。公示的目的，就是請大家監(jiān)督我們的工作，請征收雙方審查估價結(jié)果是否符合市場行情（有無低估、高估情形，有沒有偏向一方當(dāng)事人而損害另一方當(dāng)事人的情形），對補(bǔ)償價格的確定是否符合有關(guān)規(guī)定，是否公平公正，工作有無其他疏漏等。

對公示期內(nèi)，請被征收人、征收人先對照有關(guān)法規(guī)、政策和同類房地產(chǎn)的市場行情仔細(xì)逐一審核。提請大家注意的是，二手房市場成交價格是包含了裝修價值的（有的還包括空調(diào)、熱水器、家具等的價值），我們的估價結(jié)果是剝離裝修的凈價（裝修等的補(bǔ)償由當(dāng)事人另行協(xié)商）。

征收雙方對我公司的公示估價結(jié)果審查后，如對我公司的估價結(jié)果有異議，請于2018年8月31日下午（3：00開始）攜帶有關(guān)資料，到設(shè)在東河社區(qū)二樓會議室，我公司的估價人員屆時將根據(jù)你們的要求赴現(xiàn)場解答征收估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。如果公示的估價結(jié)果確有漏項或錯誤（如單價低于市場價格等），我公司將依據(jù)實(shí)事求是原則及時糾正。如果有人當(dāng)天因故不能到場咨詢或質(zhì)詢，可在2018年9月3日前通過征收實(shí)施單位的工作人員轉(zhuǎn)達(dá)書面意見。

十一、程序告知

公示期滿后，我公司將赴現(xiàn)場對每戶進(jìn)行現(xiàn)場勘察并出具正式估價報告。如果屆時對估價結(jié)果仍有異議，自收到估價報告之日起10日內(nèi)，可向我公司書面申請復(fù)核估價，我公司應(yīng)當(dāng)自收到估價復(fù)核申請之日及時給予答復(fù)；改變估價結(jié)果的重新出具估價報告，維持原估價結(jié)果的，出具書面通知。

征收當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到估價復(fù)核結(jié)果報告之日起10日內(nèi)，可向政府征收主管部門申請安排房地產(chǎn)價格評估專家委員會進(jìn)行技術(shù)鑒定。技術(shù)鑒定認(rèn)為不存在問題的維持估價結(jié)果，認(rèn)為有問題的，估價機(jī)構(gòu)改正錯誤，重新出具估價報告。

以上為最新規(guī)定的維權(quán)程序，大家可以選擇處理。本公司作為以客觀、中立、公平、公正為長期經(jīng)營理念的中介機(jī)構(gòu)，不敢懷有損害廣大被拆遷人利益的主觀故意。大家如果真的認(rèn)為本公司的估價結(jié)果背離了宣城的房地產(chǎn)市場價格，違背了房屋征收法規(guī)與政策，可通過上述合法維權(quán)渠道解決問題。

特此通知

宣城金橋房地產(chǎn)估價經(jīng)紀(jì)咨詢有限公司

      二0一八年八月二十八日