關(guān)于宛溪河二期A１地塊周邊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋征收補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果公示的通知

 

 

宣城市宛溪河二期A1地塊周邊棚戶區(qū)改造項(xiàng)目國(guó)有土地范圍內(nèi)的房屋被征收人:

根據(jù)宣州區(qū)人民政府2018年7月30日頒布的宣區(qū)政秘【2018】153號(hào)征收決定公告，宣州區(qū)土地房屋征收事務(wù)管理局依法組織了被征收人投票選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的活動(dòng)，并根據(jù)票選結(jié)果對(duì)我公司下發(fā)了委托評(píng)估的函，委托方將大多數(shù)產(chǎn)權(quán)資料提供到位后，我公司在征收部門、征收實(shí)施單位的陪同下分幾次赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了勘察，經(jīng)仔細(xì)測(cè)算，形成了征收補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估價(jià)格?，F(xiàn)根據(jù)住建部《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償評(píng)估辦法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的估價(jià)結(jié)果予以公示，并就相關(guān)事宜說(shuō)明如下：

一、估價(jià)目的

目的是為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。

 二、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)結(jié)果所對(duì)應(yīng)的日期，即所估的是房屋何年何月何日的價(jià)格。根據(jù)住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》通知第十條規(guī)定：“估價(jià)時(shí)點(diǎn)為征收決定公告之日，即 2018年7月30日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)”。

三、價(jià)值定義

被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

四、估價(jià)依據(jù)

依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于印發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的通知、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、安徽省人民政府和宣城市人民政府頒布的有關(guān)房屋征收政策文件以及估價(jià)委托書、本公司調(diào)查、搜集的有關(guān)市場(chǎng)資料，評(píng)估人員實(shí)地勘查所得資料。

五、估價(jià)原則

房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，在本次估價(jià)作業(yè)中，我們遵循的原則主要有下列5項(xiàng)：1、獨(dú)立、客觀、公正原則 2、合法原則

3、最高最佳使用原則 4、替代原則 5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

六、房屋用途、面積和建筑年份的認(rèn)定

根據(jù)住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》通知第九條規(guī)定：“對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估?！?/span>

七、估價(jià)方法的選擇

（一）本次估價(jià)的技術(shù)思路和估價(jià)方法

住建部建房[2011]77號(hào)關(guān)于印發(fā)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的通知第十三條規(guī)定： “注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估辦法進(jìn)行適應(yīng)性分析，選用其中一種或多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

本次估價(jià)范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)證書上予以確認(rèn)的房屋用途分為商業(yè)、商住，住宅三種；具體分析如下：

1、對(duì)于商業(yè)、商住性質(zhì)的房地產(chǎn)：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，近期內(nèi)與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈，區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、用途、土地出讓使用年限等相同或相近的類似存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)較少，市場(chǎng)交易案例缺乏，而新建商業(yè)房由于建筑結(jié)構(gòu)特別是土地出讓年限與被征收房屋的區(qū)別較大，修正系數(shù)已經(jīng)超過(guò)了國(guó)家估價(jià)技術(shù)規(guī)范允許的修正范圍，不適合選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；對(duì)此類非住宅房屋，從估價(jià)理論上看，可以采用成本法估價(jià)，但成本法估價(jià)的結(jié)果一般相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格要偏低，不符合國(guó)務(wù)院行政法規(guī)要求的公平補(bǔ)償原則，在有其他估價(jià)方法可用的前提下，本次評(píng)估不打算采用成本法估價(jià)。

估價(jià)對(duì)象屬宛溪南路臨街商業(yè)、商住房，該區(qū)域已形成一定的商業(yè)氛圍，對(duì)外出租則具有明顯的收益特征，未出租的房屋也可以推算其客觀收益，屬于收益性房地產(chǎn)，適合采用收益法估價(jià)。

2、對(duì)于住宅房：

A、非套式住宅：此類房屋市場(chǎng)交易較少，不宜采用市場(chǎng)法評(píng)估，也不宜采用成本法評(píng)估。該類房若對(duì)外出租則也具有明顯的收益特征，屬于收益性房地產(chǎn)，適合采用收益法估價(jià)。

（二）估價(jià)方法的定義

收益法，是指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

八、宛溪河二期A1地塊拆遷評(píng)估匯總

（一）第一：沿街商業(yè)房（不含裝潢價(jià)格）

1、沿街商業(yè)房：?jiǎn)螌娱T面37500元/平方米，1-2層23000元/平方米。

 2、二層產(chǎn)權(quán)登記為商業(yè)但面積偏小非獨(dú)立使用的商業(yè)房評(píng)定的為8500元/平方米。其他二層以上的面積較大、使用功能較好的商業(yè)房的估算均價(jià)為9000元/m²左右，特別商業(yè)體單獨(dú)評(píng)估。

3、 需要特別說(shuō)明：

（1）以上一層門面的單價(jià)是指該門面進(jìn)深在10米以內(nèi)，若

進(jìn)深超10米需作價(jià)格修正調(diào)整。

（2）以上一層商業(yè)房?jī)r(jià)格是指土地性質(zhì)為國(guó)有出讓前提下的市場(chǎng)價(jià)值,若土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥商業(yè)用地，作分戶報(bào)告時(shí)價(jià)格需作修正調(diào)整。

（3）產(chǎn)權(quán)登記為商業(yè)的沿街上下兩層房屋以及沿街登記為商住上下兩層房屋，考慮辦證歷史原因，均價(jià)可參照該區(qū)域1-2層商業(yè)房評(píng)估，不再安置。登記為商住，所有權(quán)人堅(jiān)持要求按照登記的商住用途予以補(bǔ)償安置的，底層參照該區(qū)域單層商業(yè)房評(píng)估，二樓住宅參照該區(qū)域非套式住宅價(jià)格。

(二)第二：住宅部分

（1）磚混結(jié)構(gòu)的非套式住宅評(píng)定單價(jià)為7700元/平方米，磚木結(jié)構(gòu)的非套式住宅評(píng)定單價(jià)為7500元/平方米。

（2）需要特別說(shuō)明：

對(duì)于該區(qū)域內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)、外觀、成新、配套和環(huán)境等相對(duì)比較好的住宅，作分戶報(bào)告時(shí)價(jià)格再作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

（三）第三：工業(yè)企業(yè)部分

工業(yè)企業(yè)征收評(píng)估，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及《宣城市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有工業(yè)土地使用權(quán)及地上房屋征收評(píng)估、補(bǔ)償操作指引》等有關(guān)規(guī)定，根據(jù)房屋現(xiàn)狀一般采用成本法據(jù)實(shí)評(píng)估。

九、估價(jià)人員

專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師陳良清、陳樹民、施燕玲赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了查勘，專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師陳良清、陳樹民、施燕玲具體承擔(dān)本次估價(jià)工作。估價(jià)師均與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系和偏見(jiàn)，特此聲明。

十、估價(jià)結(jié)果公示的目的

依據(jù)原有關(guān)規(guī)定，估價(jià)結(jié)果公示期為七天，本次估價(jià)公示期從2018年8月28日～2018年9月3日，請(qǐng)予以審閱。公示的目的，就是請(qǐng)大家監(jiān)督我們的工作，請(qǐng)征收雙方審查估價(jià)結(jié)果是否符合市場(chǎng)行情（有無(wú)低估、高估情形，有沒(méi)有偏向一方當(dāng)事人而損害另一方當(dāng)事人的情形），對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的確定是否符合有關(guān)規(guī)定，是否公平公正，工作有無(wú)其他疏漏等。

對(duì)公示期內(nèi)，請(qǐng)被征收人、征收人先對(duì)照有關(guān)法規(guī)、政策和同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)行情仔細(xì)逐一審核。提請(qǐng)大家注意的是，二手房市場(chǎng)成交價(jià)格是包含了裝修價(jià)值的（有的還包括空調(diào)、熱水器、家具等的價(jià)值），我們的估價(jià)結(jié)果是剝離裝修的凈價(jià)（裝修等的補(bǔ)償由當(dāng)事人另行協(xié)商）。

征收雙方對(duì)我公司的公示估價(jià)結(jié)果審查后，如對(duì)我公司的估價(jià)結(jié)果有異議，請(qǐng)于2018年8月31日下午（3：00開始）攜帶有關(guān)資料，到設(shè)在東河社區(qū)二樓會(huì)議室，我公司的估價(jià)人員屆時(shí)將根據(jù)你們的要求赴現(xiàn)場(chǎng)解答征收估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。如果公示的估價(jià)結(jié)果確有漏項(xiàng)或錯(cuò)誤（如單價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格等），我公司將依據(jù)實(shí)事求是原則及時(shí)糾正。如果有人當(dāng)天因故不能到場(chǎng)咨詢或質(zhì)詢，可在2018年9月3日前通過(guò)征收實(shí)施單位的工作人員轉(zhuǎn)達(dá)書面意見(jiàn)。

十一、程序告知

公示期滿后，我公司將赴現(xiàn)場(chǎng)對(duì)每戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察并出具正式估價(jià)報(bào)告。如果屆時(shí)對(duì)估價(jià)結(jié)果仍有異議，自收到估價(jià)報(bào)告之日起10日內(nèi)，可向我公司書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，我公司應(yīng)當(dāng)自收到估價(jià)復(fù)核申請(qǐng)之日及時(shí)給予答復(fù)；改變估價(jià)結(jié)果的重新出具估價(jià)報(bào)告，維持原估價(jià)結(jié)果的，出具書面通知。

征收當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)復(fù)核結(jié)果報(bào)告之日起10日內(nèi)，可向政府征收主管部門申請(qǐng)安排房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)進(jìn)行技術(shù)鑒定。技術(shù)鑒定認(rèn)為不存在問(wèn)題的維持估價(jià)結(jié)果，認(rèn)為有問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

以上為最新規(guī)定的維權(quán)程序，大家可以選擇處理。本公司作為以客觀、中立、公平、公正為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)理念的中介機(jī)構(gòu)，不敢懷有損害廣大被拆遷人利益的主觀故意。大家如果真的認(rèn)為本公司的估價(jià)結(jié)果背離了宣城的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，違背了房屋征收法規(guī)與政策，可通過(guò)上述合法維權(quán)渠道解決問(wèn)題。

特此通知

宣城金橋房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)紀(jì)咨詢有限公司

      二0一八年八月二十八日