國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例

  第一章 總  則

  第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

  解讀：本條講的是立法宗旨。

  與《拆遷條例》相比較，變化有四：

  一是將《拆遷條例》第一條中“加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理”改為“規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)”，從強(qiáng)化行政管理到規(guī)范行政行為，充分體現(xiàn)了立法者執(zhí)政理念的重大轉(zhuǎn)變，同時(shí)表明“拆遷”將逐步淡出。

  二是增加了“維護(hù)公共利益”，這與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定是一致的，說明只有為了維護(hù)公共利益，才能進(jìn)行征收。

  三是將《拆遷條例》第一條中的“拆遷當(dāng)事人”修改為“被征收房屋所有權(quán)人”，在兩次公開征求意見稿中表述均為被征收人，而此次明確為被征收房屋所有權(quán)人，說明征收的當(dāng)事人只有政府及房屋所有權(quán)人雙方，房屋承租人不再被列為征收當(dāng)事人，對(duì)其合法權(quán)益保護(hù)的問題，不屬于本條例解決的范圍。

  四是刪除了《拆遷條例》第一條中的“保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行”的表述，將征收房屋與征收后的建設(shè)分開，更加突出房屋征收，有利于緩和與化解矛盾。

  需要注意的是本條沒有關(guān)于立法依據(jù)的表述，在首次征求意見時(shí)，還有“根據(jù)《物權(quán)法》和《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>的決定》”的表述，但該表述并不準(zhǔn)確。制定新條例的依據(jù)是《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改<中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法>的決定》以及《立法法》的相關(guān)規(guī)定。考慮到立法時(shí)一般不引用《立法法》的慣例，故可不引用《立法法》的相關(guān)規(guī)定。另外，由于征收房屋的前提條件之一是規(guī)劃的調(diào)整，而《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》統(tǒng)一了城鄉(xiāng)規(guī)劃，雖然本條例暫不考慮集體土地的征收搬遷，但由于“條例和土地管理法在公共利益的界定和對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償，保證其利益不受損害并有所改善，不使為公共利益做出貢獻(xiàn)的被征收人比自愿在市場上進(jìn)行房屋交易的人吃虧等原則應(yīng)當(dāng)是一致的。”故城鄉(xiāng)的征收搬遷制度今后也應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，從立法技術(shù)角度看，對(duì)此應(yīng)予留空間，即不必拘泥于《城市房地產(chǎn)管理法》的授權(quán)。

  第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

  解讀：本條講的是適用范圍及補(bǔ)償?shù)幕疽?

  關(guān)于適用范圍的問題，與《拆遷條例》第二條相比較，有了很大變化：

  一是進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了為公共利益需要方可征收，即非公共利益需要，不得征收單位及個(gè)人的房屋。

  二是將適用的區(qū)域范圍明確為國有土地上的房屋，而《拆遷條例》的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實(shí)施房屋拆遷，是參照《拆遷條例》執(zhí)行的，這就導(dǎo)致了同為國有土地上的房屋的拆遷安置補(bǔ)償制度存在較大差異。此次將城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地上的房屋的征收一并納入了新條例的范圍，從制度上解決了這一問題。

  三是明確了補(bǔ)償?shù)幕疽螅垂窖a(bǔ)償原則。這充分體現(xiàn)了在市場經(jīng)濟(jì)體系下對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的尊重和保護(hù)。

  第三條 房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則。

  解讀：本條講的是征收與補(bǔ)償?shù)脑瓌t

  該條是新條例的主要亮點(diǎn)之一，民主決策、程序正當(dāng)、公開透明是民主法治國家的重要體現(xiàn)。從操作層面上看，亂決策、暗箱操作、結(jié)果不公開等正是引發(fā)拆遷之亂的主要根源，新條例規(guī)定了此三項(xiàng)原則，有利于從源頭上控制搬遷之亂。

  第四條 市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

  市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

  市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

  解讀：該條講的是政府及相關(guān)部門的職責(zé)劃分，包括下面幾層含義

  一是征收補(bǔ)償?shù)墓ぷ髦黧w為市、縣級(jí)人民政府，將《拆遷條例》中賦予房屋拆遷管理部門的行政管理權(quán)上收到市、縣級(jí)人民政府，為新條例第三條所確定的各項(xiàng)原則的實(shí)施提供了制度保障。同時(shí)，新條例在文字表述上更為規(guī)范，統(tǒng)一使用了“市、縣級(jí)人民政府”的表述方法，而在《拆遷條例》中既使用了“縣級(jí)以上人民政府”一詞，又使用了“市、縣人民政府”一詞，以致在實(shí)踐中，對(duì)區(qū)人民政府（縣級(jí)）的主體資格及權(quán)限產(chǎn)生了較大爭議。

  二是征收補(bǔ)償?shù)膶?shí)施主體為房屋征收部門。由于各地的機(jī)構(gòu)設(shè)置并不完全相同，承擔(dān)的職責(zé)有較大差異，所以新條例授權(quán)市、縣級(jí)人民政府自行確定承擔(dān)該職責(zé)的部門。

  三是配合部門的職責(zé)。由于房屋征收與補(bǔ)償涉及到多個(gè)部門，只有這些部門緊密配合，才能保障征收補(bǔ)償工作的順利開展。（所涉及的部門：公安、規(guī)劃、城管、國土資源、工商、稅務(wù)等）

  第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。

  房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。

  解讀：本條講的是房屋征收實(shí)施單位及其法律責(zé)任

  不以營利為目的單位除了國家機(jī)關(guān)外主要表現(xiàn)為事業(yè)單位及民辦非企業(yè)法人，房屋征收實(shí)施單位究竟是屬于事業(yè)單位還是民辦非企業(yè)法人，抑或兩者兼而有之，有待配套制度進(jìn)一步明確。但可以確定的是，目前的拆遷公司領(lǐng)取的是企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，是以營利為目的的單位，不符合新條例所規(guī)定的條件。

  對(duì)于本條還需注意兩點(diǎn)：

  一是房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)具體工作，也可以自行承擔(dān)征收補(bǔ)償?shù)木唧w工作。

  二是房屋征收實(shí)施單位行為后果的法律責(zé)任承擔(dān)問題。若房屋征收實(shí)施單位在委托的范圍內(nèi)實(shí)施的行為，其法律責(zé)任的承擔(dān)沒有爭議。但若房屋征收實(shí)施單位超越委托范圍實(shí)施的行為，其法律責(zé)任如何承擔(dān)？按民法原理，應(yīng)由房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)。據(jù)此，房屋征收實(shí)施單位應(yīng)為能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人單位，但若房屋征收實(shí)施單位的財(cái)產(chǎn)不足以承擔(dān)民事賠償責(zé)任時(shí)，應(yīng)如何處理，新條例并未明確。筆者對(duì)此曾提出修改意見，建議對(duì)房屋征收實(shí)施單位的相關(guān)法律責(zé)任予以明確。但非常遺憾，立法機(jī)關(guān)并未采納筆者的建議。筆者以為，在法律、行政法規(guī)未明確規(guī)定時(shí)，應(yīng)從保護(hù)被征收人合法權(quán)益的角度出發(fā)，當(dāng)房屋征收實(shí)施單位在委托范圍外實(shí)施的與征收補(bǔ)償有關(guān)聯(lián)的行為侵犯了被征收人合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任時(shí)，由房屋征收實(shí)施單位承擔(dān)民事賠償責(zé)任；若房屋征收實(shí)施單位的財(cái)產(chǎn)不足以承擔(dān)民事賠償份額時(shí)，由房屋征收部門承擔(dān)賠償責(zé)任。

  第六條 上級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)下級(jí)人民政府房屋征收與補(bǔ)償工作的監(jiān)督。

  國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)財(cái)政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施工作的指導(dǎo)。

  解讀：本條講的層級(jí)監(jiān)督與行業(yè)主管部門的指導(dǎo)

  由于市、縣級(jí)人民政府既是征收補(bǔ)償?shù)闹黧w，又是征收補(bǔ)償活動(dòng)的管理者，因此應(yīng)當(dāng)加大對(duì)其監(jiān)督力度，行政機(jī)關(guān)內(nèi)部的層級(jí)監(jiān)督是最為有效措施之一，同時(shí)明確行業(yè)主管部門的指導(dǎo)職責(zé)，有利于條塊結(jié)合，為市、縣級(jí)人民政府正確履行征收補(bǔ)償職責(zé)提供制度保障。

  第七條 任何組織和個(gè)人對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報(bào)。接到舉報(bào)的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對(duì)舉報(bào)應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。

  監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)參與房屋征收與補(bǔ)償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。

  解讀：本條講的是社會(huì)監(jiān)督及專門行政監(jiān)督。

  由于房屋征收補(bǔ)償事關(guān)群眾的根本利益，必須加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督和專門行政監(jiān)督。在本條中需要注意兩個(gè)問題：一是對(duì)群眾的匿名舉報(bào)，行政機(jī)關(guān)也應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、處理。二是行政監(jiān)察的對(duì)象為參與房屋征收補(bǔ)償?shù)恼畽C(jī)關(guān)、部門及相關(guān)單位，即房屋征收實(shí)施單位及其工作人員也是行政監(jiān)察的對(duì)象。

  第二章 征收決定

  第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

  （一）國防和外交的需要；

  （二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

  （三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

  （四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

  （五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

  （六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

  解讀：本條主要講了兩個(gè)問題，一是做出征收決定的主體，二是公共利益的具體表現(xiàn)形式。（對(duì)公共利益的界定）

  關(guān)于征收主體問題，新條例明確為市、縣級(jí)人民政府。根據(jù)職權(quán)法定的原則，省級(jí)人民政府是無權(quán)作出房屋征收決定的，這與《土地管理法》所規(guī)定的省級(jí)人民政府享有土地征收決定權(quán)是有區(qū)別的，故今后在制定集體土地上房屋征收與補(bǔ)償制度時(shí)，應(yīng)注意銜接。

  關(guān)于公共利益的界定，可以說是此次立法的主要焦點(diǎn)及難點(diǎn)所在。在制定《物權(quán)法》時(shí)，立法機(jī)關(guān)就意識(shí)到公共利益在不同的領(lǐng)域會(huì)有不同的表現(xiàn)形式，從所有的具體現(xiàn)實(shí)的生活中抽象歸納出一個(gè)明確的公共利益，在立法技術(shù)上是無法實(shí)現(xiàn)的，因此只能在《物權(quán)法》中作出原則性規(guī)定。其實(shí)，公共利益不僅在不同的領(lǐng)域會(huì)有不同的表現(xiàn)形式，在不同的地域、不同的時(shí)間段也會(huì)有不同的表現(xiàn)形式。新條例關(guān)于公共利益的表述，是各方博弈與妥協(xié)的產(chǎn)物。在本條中，首先對(duì)公共利益作了總體限制，即只能是為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等。其次，在具體形式上采用了列舉式與概括式相結(jié)合的表述方式，即列舉了五種情形：國防、外交需要；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要；公用事業(yè)需要；保障性安居工程建設(shè)需要；舊城區(qū)改建需要；在兜底條款上更為嚴(yán)格，明確為法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益，即只有法律、行政法規(guī)才能規(guī)定公共利益的情形。

  第九條 依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

  制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

  解讀：本條講的是征收與規(guī)劃的關(guān)系及規(guī)劃的制定方式。

  規(guī)劃特別是城市詳細(xì)規(guī)劃不透明、朝令夕改是拆遷之亂的源頭，要治拆遷之亂，當(dāng)從規(guī)劃之亂治起。政府及政府部門應(yīng)將國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃等作為公開行政的重點(diǎn)領(lǐng)域，把公眾參與、專家論證作為制定詳細(xì)規(guī)劃的必經(jīng)程序。地方人大在審議相關(guān)規(guī)劃時(shí)，也應(yīng)嚴(yán)格審查，切實(shí)履行人大的監(jiān)督職責(zé)。

  第十條 房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

  市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

  解讀：本條講的是征收補(bǔ)償方案的制定程序

  征收補(bǔ)償方案的制定程序是由征收部門報(bào)方案，政府論證并公開征求意見。為了給群眾充分表達(dá)意見的機(jī)會(huì)，征求意見的時(shí)間不少于30日。對(duì)于征求意見的形式，各地可因地制宜，采用座談會(huì)等形式進(jìn)行。（方案內(nèi)容包括：補(bǔ)償單位、獎(jiǎng)勵(lì)與補(bǔ)助、安置房源、實(shí)施期限）

  第十一條 市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。

  因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

  解讀：本條講的是對(duì)征求意見的處理及舊城改造的特別規(guī)定。

  關(guān)于征求意見的處理，包括兩個(gè)方面：一是要公布征求意見的情況，二是要公布對(duì)公眾意見采納的情況。

  關(guān)于舊城改造應(yīng)注意兩個(gè)問題：一是如何理解多數(shù)人的概念，這里的多數(shù)人應(yīng)理解為過半數(shù)以上的人，即簡單多數(shù)。二是根據(jù)聽證會(huì)情況修改后的方案是否要再次公布，筆者以為結(jié)合第一款的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)公布聽證會(huì)意見的采納情況；如市、縣級(jí)人民政府認(rèn)為確有必要的，還可以再次公布征求意見。

  第十二條 市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

  作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩?

  解讀：本條講的是房屋征收的決定程序及相關(guān)條件

  根據(jù)本條及上述相關(guān)條文的規(guī)定，可以歸納出作出征收決定的五個(gè)要件：

  一是屬于因公共利益需要而實(shí)施的項(xiàng)目

  二是符合各項(xiàng)規(guī)劃

  三是經(jīng)過公開征求意見（聽證）的征收補(bǔ)償方案

  四是有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告

  五是專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、足額到位的補(bǔ)償資金證明。

  即只有當(dāng)征收項(xiàng)目同時(shí)具備上述五個(gè)條件時(shí)，才能進(jìn)入審查決定程序，缺少其中任何一項(xiàng)的，均不得作出房屋征收決定。

  作出決定的方式有兩種，一種行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人決定，二是集體討論決定。但這里“被征收人數(shù)量較多”是一個(gè)難以把握的問題，可由市、縣級(jí)人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定，但應(yīng)形成一種制度，不得臨時(shí)調(diào)整。

  第十三條 市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

  市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?

  房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

  解讀：本條講的是征收決定的公告、宣傳解釋及土地使用權(quán)問題。

  關(guān)于公告問題，需要注意兩點(diǎn)：一是公告的時(shí)點(diǎn)，筆者以為在操作中，如無特殊情況，宜在決定日即日公布。二是公告的內(nèi)容，由于本條第三款中明確了國有土地使用權(quán)同時(shí)收回，故在公告中應(yīng)含有土地使用權(quán)的補(bǔ)償方案或獲得補(bǔ)償?shù)耐緩降南嚓P(guān)內(nèi)容。

  關(guān)于宣傳解釋工作，由于國有土地使用權(quán)同時(shí)收回，所以國有土地管理部門同樣應(yīng)做好宣傳解釋工作。

  關(guān)于收回國有土地使用權(quán)的問題，是在公告征收決定時(shí)一并說明，還是另行制作法律文書，有待配套制度進(jìn)一步明確。

  第十四條 被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

  解讀：本條講的是被征收人的救濟(jì)權(quán)。

  結(jié)合本條例第二十六條的形式，本條其實(shí)可以作為第十三條的一款，無須單獨(dú)作為一條。現(xiàn)將此單列出來，可以理解為立法機(jī)關(guān)對(duì)被征收人的合法權(quán)益的尊重。

  此外，需要注意的是房屋承租人是否可以對(duì)征收決定申請(qǐng)行政復(fù)議或提起訴訟，即承租人是否享有訴權(quán)的問題。筆者認(rèn)為征收的對(duì)象是物權(quán)，而租賃權(quán)不屬于物權(quán)范圍，結(jié)合新條例的立法宗旨，故承租人不享有此項(xiàng)訴權(quán)。

  第十五條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

  解讀：本條講的是房屋調(diào)查登記。

  對(duì)房屋及相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查登記，是新條例新設(shè)立的程序，調(diào)查登記的情況很大程度上決定了公平補(bǔ)償?shù)幕疽竽芊駥?shí)現(xiàn)。對(duì)被征收人拒不配合的，如何處理，新條例并未規(guī)定。筆者以為，在此情況下，房屋征收部門可以根據(jù)檔案資料等進(jìn)行登記并公布。

  第十六條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

  房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

  解讀：本條講的是征收決定公布后的禁止性事項(xiàng)等。

  需要注意兩點(diǎn)：一是第一款中的“等”為等外等，即凡是為不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用而實(shí)施的行為，均不予補(bǔ)償。

  二是與《拆遷條例》相比較，還有兩處變化，即刪除了不得改變土地用途的規(guī)定及延長期限的規(guī)定。由于我國實(shí)行的是土地用途管制制度，即土地用途是由行政機(jī)關(guān)確定的，當(dāng)事人是無權(quán)自行改變土地用途的，故可以刪除相關(guān)內(nèi)容。刪除延長期限的規(guī)定是防止馬拉松式的征收搬遷。

  第三章 補(bǔ)  償

  第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

  （一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

  （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

  （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

  市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

  解讀：本條講的是補(bǔ)償項(xiàng)目及獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助機(jī)制

  關(guān)于補(bǔ)償項(xiàng)目，《拆遷條例》的規(guī)定較為零散、模糊，而新條例則集中、準(zhǔn)確。

  關(guān)于獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助機(jī)制，兩次公開征求意見稿中均未提及。但筆者以為：“目前各地在操作過程中大都設(shè)立了提前獎(jiǎng)等獎(jiǎng)勵(lì)形式，對(duì)推動(dòng)搬遷起到很好的作用，應(yīng)把這一做法固定下來。同時(shí)，城市改造的目的是改善人居環(huán)境，提高群眾的生活水平，但也確實(shí)存在因房屋被拆遷導(dǎo)致生活水平明顯下降甚至致貧的現(xiàn)象，并引發(fā)人員傷亡等惡性事件。對(duì)此應(yīng)予以重視，并作出制度上的安排。”故兩次建議增加此項(xiàng)內(nèi)容。新條例中增加了此項(xiàng)內(nèi)容，足見立法機(jī)關(guān)將保證房屋被征收群眾居住條件有改善、生活水平不降低的原則落實(shí)到實(shí)處。

  此外需要注意的是，本條中未收回提及土地使用權(quán)的補(bǔ)償，有待相關(guān)配套制度進(jìn)一步明確。

  第十八條 征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

  解讀：本條講的是對(duì)困難戶的安置問題。

  專條規(guī)定困難戶的安置問題，且將該條提升至本章次條位置，彰顯了立法機(jī)關(guān)對(duì)弱勢群體的關(guān)注。在具體操作時(shí)，要優(yōu)先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待輪候保障房。

  第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

  對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

  房屋征收評(píng)估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

  解讀：本條講的是評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及異議的處置等。

  關(guān)于被征收房屋的價(jià)值問題，本條確立了市場價(jià)原則，即評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按征收決定公告之日的類似房屋的市場價(jià)進(jìn)行評(píng)估。

  關(guān)于異議的處置，包含兩個(gè)程序，一是申請(qǐng)復(fù)核，二是申請(qǐng)鑒定。需要注意的是該項(xiàng)權(quán)利并不專屬于被征收人，房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，同樣可以申請(qǐng)復(fù)核及申請(qǐng)鑒定。

  本條還授權(quán)住建部制定房屋征收評(píng)估辦法，并需公開征求意見。目前，住建部正在制定房屋征收評(píng)估辦法。

  第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

  房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

  解讀：本條講的是評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生辦法及其工作原則。

  選定評(píng)估機(jī)構(gòu)規(guī)則是程序正當(dāng)?shù)闹匾w現(xiàn)，新條例已確定了選定方式的基本原則，即由被征收人協(xié)商選定。對(duì)于被征收人協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、抽簽等隨機(jī)選定的方式確定，具體辦法授權(quán)省級(jí)政府制定。

  關(guān)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作原則，新條例明確為獨(dú)立、客觀、公正。由于新條例確立了市場評(píng)估方法，比之于《拆遷條例》體系下的拆遷評(píng)估，今后評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)限更大，因此，保證評(píng)估機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀、公正地開展征收評(píng)估工作，是非常必要的。

  第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

  被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

  因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

  解讀：本條講的是補(bǔ)償安置方式及舊城改造產(chǎn)權(quán)調(diào)換的特別規(guī)定。

  與《拆遷條例》相比較，新條例繼續(xù)明確了貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種安置補(bǔ)償方式，對(duì)于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)結(jié)清并差價(jià)。

  對(duì)于舊城改造，涉及個(gè)人住宅的，實(shí)行原地段或就近地段安置的原則。故此，征收部門在制定補(bǔ)償方案時(shí)，就應(yīng)當(dāng)提供原地段或近地段的安置房源。

  第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

  解讀：本條講的是搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)及周轉(zhuǎn)房。

  與《拆遷條例》相比較，主要變化有兩點(diǎn)：一是搬遷費(fèi)應(yīng)支付給房屋所有權(quán)人，不再向承租人支付搬遷費(fèi)。二是搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由誰制定，未能明確。鑒于新條例第四條第一款的規(guī)定，在上級(jí)政府沒有新的規(guī)定的情況下，應(yīng)由市、縣級(jí)人民政府規(guī)定。

  第二十三條 對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

  解讀：本條講的是停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

  在《拆遷條例》中對(duì)于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，主要存在兩個(gè)問題：一是未確定停產(chǎn)停業(yè)算是的計(jì)算方法，二是表述為“適當(dāng)補(bǔ)償”的不妥。新條例力求從制度上解決問題。

  第二十四條 市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

  市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

  解讀：本條講的是征收范圍內(nèi)建設(shè)行為的控制及未經(jīng)登記的房屋性質(zhì)的認(rèn)定處理。

  對(duì)于違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》已有明確規(guī)定，新條例對(duì)此再作規(guī)定似乎沒有必要，其實(shí)不然。因?yàn)閷?duì)于拆遷許可公告后，在拆遷范圍內(nèi)新出現(xiàn)的違法建筑如何處置，由于未有明確規(guī)定，相關(guān)行政機(jī)關(guān)之間出現(xiàn)了互相扯皮的現(xiàn)象，導(dǎo)致一些問題久拖不決。而本條第一款則從制度上徹底解決了這一問題，既在征收范圍內(nèi)的違法建筑，無論其是在征收決定公告前，還是征收決定公告后形成的，均應(yīng)由同一部門依法查處，并可由市、縣人民政府依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第68條的規(guī)定，責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆除。

  本條第二款是新條例的亮點(diǎn)之一，即增加了征收前對(duì)未經(jīng)登記房屋的認(rèn)定、處理程序。筆者在數(shù)年前所撰寫的《論城市房屋拆遷中對(duì)違章建筑的界定與處置》一文中就提出了在拆遷時(shí)，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，先對(duì)各類無證房屋的性質(zhì)進(jìn)行界定、處置，不應(yīng)一刀切。并提出了具體的認(rèn)定處理程序。

  第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

  補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

  解讀：本條講的是補(bǔ)償協(xié)議的主要內(nèi)容及救濟(jì)途徑。

  關(guān)于補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)具備的主要內(nèi)容，《拆遷條例》未能明確。新條例對(duì)比作出明確規(guī)定，有利于保護(hù)被征收人。但需要注意的是這些項(xiàng)目中有一些是共性項(xiàng)目，如補(bǔ)償金額；有一些是個(gè)性項(xiàng)目，如停產(chǎn)停業(yè)損失。

  關(guān)于一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的時(shí)，新條例規(guī)定另一方可以依法提起訴訟。與《拆遷條例》相比較，刪除了“可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行”的表述。刪除這一表述后，并非說房屋征收部門不可以申請(qǐng)先予執(zhí)行，只不過是這樣表述更為公平合理。由于是否申請(qǐng)先予執(zhí)行，是民事訴訟中當(dāng)事人的權(quán)利，房屋征收部門可以根據(jù)具體情況決定是否申請(qǐng)先予執(zhí)行，人民法院依法審查是否裁定準(zhǔn)予先予執(zhí)行，新條例無必要對(duì)此作出規(guī)定。

  需要注意的是，若承租人認(rèn)為補(bǔ)償協(xié)議侵犯其合法權(quán)益的，是可以依法提起訴訟，主張協(xié)議無效或部分無效的。

  第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

  補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

  被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

  解讀：本條講的是補(bǔ)償決定適用的情形、程序、內(nèi)容及其救濟(jì)途徑。

  關(guān)于補(bǔ)償決定適用的情形，新條例列舉了兩種，即房屋征收部門與被征收人在規(guī)定的期限內(nèi)未能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議或被征收房屋所有權(quán)人不明的。

  關(guān)于補(bǔ)償決定的程序，新條例規(guī)定得比較原則，即由征收部門申報(bào)，有市、縣級(jí)人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出決定并公告。筆者以為，市、縣人民政府在收到征收部門的申請(qǐng)報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)面聽取被征收人的意見，查明被征人拒不簽約的原因，必要時(shí)可采取聽證會(huì)的方式聽取各方意見。

  關(guān)于補(bǔ)償決定的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。

  關(guān)于補(bǔ)償決定的救濟(jì)途徑，明確了被征收人可申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。

  需要注意的是：若被征收房屋是租賃房屋，且租賃雙方未解除租賃關(guān)系的，市、縣級(jí)人民政府在作出補(bǔ)償決定時(shí)，應(yīng)將承租人列為第三人。承租人認(rèn)為補(bǔ)償決定侵犯其合法權(quán)益的，可以申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟。

  第二十七條 實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

  作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

  任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

  解讀：本條講的是搬遷前提、被征收人搬遷的義務(wù)及禁止野蠻搬遷等規(guī)定。

  關(guān)于搬遷的前提，新條例明確“先補(bǔ)償、后搬遷”，即在補(bǔ)償未到位之前被征收人有權(quán)拒絕搬遷。

  關(guān)于被征收人的搬遷義務(wù)，新條例明確為在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

  野蠻拆遷一直是社會(huì)輿論抨擊的對(duì)象，更應(yīng)當(dāng)是法律所禁止的，新條例禁止野蠻拆遷是順從民心的。鑒于野蠻拆遷多有建設(shè)單位（主要為開發(fā)公司）參與其中，在今后的征收搬遷特別是舊城改造項(xiàng)目中，應(yīng)杜絕野蠻操作的情況發(fā)生，故在制度上直接禁止建設(shè)單位參與搬遷尤為必要。

  第二十八條 被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

  強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

  解讀：本條講的是司法行政強(qiáng)制執(zhí)行問題。

  本條廢止了爭議頗大的行政強(qiáng)制拆遷，對(duì)于密切政府與人民群眾的關(guān)系，化解行政爭議，構(gòu)建和諧社會(huì)的意義是不言而喻的。

  關(guān)于申請(qǐng)司法行政強(qiáng)制執(zhí)行，與《拆遷條例》亦有重大變化，其體現(xiàn)在三個(gè)方面：

  一是申請(qǐng)的時(shí)點(diǎn)變化?！恫疬w條例》中想法院申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷的時(shí)點(diǎn)是當(dāng)事人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，即可申請(qǐng)。而新條例明確為在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限不搬遷，且在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟的，方可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，即在補(bǔ)償決定生效三個(gè)月后方可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。若被征收人申請(qǐng)行政復(fù)議或（并）提起行政訴訟的，則應(yīng)在復(fù)議訴訟程序終結(jié)后，方可申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，此時(shí)點(diǎn)通常是在補(bǔ)償決定生效半年后。

  二是申請(qǐng)人的主體發(fā)生了變化，有房屋拆遷管理部門提升為市、縣級(jí)人民政府。

  三是明確了申請(qǐng)強(qiáng)勢執(zhí)行的相關(guān)材料。新條例明確了強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

  第二十九條 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)依法建立房屋征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

  審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果。

  解讀：該條講的是補(bǔ)償結(jié)果的公開及審計(jì)監(jiān)督。

  新條例第三條確定了結(jié)果公開的原則，故本條第一款是該原則的具體體現(xiàn)。需要注意的是，房屋征收補(bǔ)償檔案應(yīng)按照《政府信息公開條例》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開，依法供人們查閱。

  關(guān)于審計(jì)監(jiān)督的規(guī)定，亦屬于新增內(nèi)容，其與層級(jí)監(jiān)督、行政監(jiān)察構(gòu)成了完整的行政監(jiān)督體系，從而為“規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)”提供了制度保障。

  第四章 法律責(zé)任

  第三十條 市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本條例規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級(jí)人民政府或者本級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

  解讀：本條講的是行政機(jī)關(guān)及其工作人員的法律責(zé)任。

  行政機(jī)關(guān)及其工作人員承擔(dān)法律責(zé)任的情形既有不作為，又有亂作為，其承擔(dān)法律責(zé)任的種類有行政責(zé)任、民事責(zé)任及刑事責(zé)任。對(duì)比 《拆遷條例》的相關(guān)規(guī)定，本條的規(guī)定更為詳盡、準(zhǔn)確。這里需要注意的是，根據(jù)本條例第五條的規(guī)定，房屋征收實(shí)施單位在房屋征收部分委托的范圍內(nèi)實(shí)施的房屋征收與補(bǔ)償行為的法律責(zé)任由房屋征收部門承擔(dān)，故其造成損失的，應(yīng)由房屋征收部門承擔(dān)賠償責(zé)任。相關(guān)觀點(diǎn)可參看對(duì)第五條的解讀，這里不再重復(fù)。

  第三十一條 采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

  解讀：本條講的是野蠻拆遷的法律責(zé)任。

  由于《拆遷條例》未能對(duì)拆遷人野蠻拆遷進(jìn)行限制，導(dǎo)致拆遷中惡性事件不斷。新條例明確規(guī)定，非常有必要。承擔(dān)此項(xiàng)法律責(zé)任的主體有相關(guān)單位及其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員。承擔(dān)法律責(zé)任的形式有三種，即民事責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任。

  第三十二條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

  解讀：本條講的是非法阻礙征收補(bǔ)償?shù)姆韶?zé)任。

  在實(shí)踐中，主要表現(xiàn)為房屋所有權(quán)人及社會(huì)閑雜人員采取暴力、威脅等方法進(jìn)行阻撓，對(duì)此規(guī)定相應(yīng)的法律責(zé)任是必要的。但應(yīng)注意的是在新條例兩次公開征求意見稿中均無此條規(guī)定，故在實(shí)際操作中應(yīng)根據(jù)具體情況，正確運(yùn)用本條款。對(duì)于房屋所有權(quán)人及其家人有暴力、威脅等方法阻礙征收補(bǔ)償工作的，應(yīng)慎用該條款；對(duì)社會(huì)閑雜人員有暴力、威脅等方法阻礙征收補(bǔ)償工作的，則應(yīng)嚴(yán)厲打擊。

  第三十三條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)，限期退還違法所得，對(duì)有關(guān)責(zé)任單位通報(bào)批評(píng)、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

  解讀：本條講的是涉及征收補(bǔ)償費(fèi)用的法律責(zé)任。

  由于征收一律由政府實(shí)施，且補(bǔ)償費(fèi)用關(guān)于到群眾的根本利益，因此有必要加強(qiáng)管理，明確法律責(zé)任。涉及征收補(bǔ)償費(fèi)用的違法行為為五種，即貪污、挪用、私分、截留、拖欠五種形式，其承擔(dān)法律責(zé)任的種類有行政責(zé)任、民事責(zé)任、刑事責(zé)任三類。

  第三十四條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

  解讀：本條講的是房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價(jià)師的法律責(zé)任，彌補(bǔ)了《拆遷條例》的缺失。

  關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任的情形只有兩種，即出具虛假的評(píng)估報(bào)告或者出具有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告。

  關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價(jià)師所承擔(dān)法律責(zé)任的種類有三種，即行政責(zé)任、民事責(zé)任及刑事責(zé)任。行政機(jī)關(guān)對(duì)實(shí)施了違法行為的房屋產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價(jià)師的查處方式包括責(zé)令期限改正、警告、罰款、記入信用檔案、吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書，其中罰款的幅度在兩次公開征求意見稿中均未提及，新條例予以了明確。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)民事責(zé)任的形式為賠償損失。根據(jù)《刑法》的第二百二十九條及地二百三十一條的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告，構(gòu)成犯罪的，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)判處罰金，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的直接負(fù)責(zé)人的主管人員和其他直接責(zé)任人員可判處最高十年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。

  第五章 附  則

  第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。

  解讀：本條講的是施行日期及溯及力的問題。

  關(guān)于施行日期問題，因新條例是在2011年1月21日公布的，故自該日起施行。

  關(guān)于溯及力問題，《立法法》第八十四條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章不溯及既往，但為了更好的保護(hù)公民、法人和其他組織的權(quán)利和利益而作的特別規(guī)定除外?！备鶕?jù)該條所確定的法不溯及既往的一般原則，故依《拆遷條例》已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，應(yīng)適用原有的規(guī)定，不適用新條例、同時(shí)根據(jù)該條所確定的“為了更好地保護(hù)公民、法人和其他組織的權(quán)利和利益而作的特別規(guī)定”可以具有溯及力的例外原則，從保護(hù)公民、法人和其他組織的合法權(quán)益出發(fā)，特別規(guī)定了政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，即依《拆遷條例》等原有程序作出拆遷安置補(bǔ)償裁決后，若被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷，不得再由政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。